Treppenhausreinigung: Wer ist zuständig?

Wer im Mehrfamilienhaus für die Treppenhausreinigung zuständig ist, sorgt, wie treppe-einbauen.de zeigt, regelmäßig für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die Antwort ist gesetzlich klar geregelt, wird in der Praxis aber häufig missverstanden: Grundsätzlich ist der Vermieter verantwortlich, kann diese Pflicht jedoch unter bestimmten Voraussetzungen wirksam auf die Mieter übertragen.

Wenn Sie sich stattdessen für die optische Gestaltung des Treppenhauses interessieren, finden Sie im Beitrag Treppenhaus gestalten: Ideen, Trends & Tipps passende Anregungen.

Sie erfahren, was § 535 BGB dazu sagt, wie eine wirksame Übertragung auf die Mieter aussehen muss und wer bei fehlender Regelung zuständig bleibt. Außerdem erfahren Sie, wie ein Putzplan üblicherweise aufgeteilt wird, ob auch Erdgeschossmieter mitzahlen müssen und was Vermieter tun können, wenn Mieter sich weigern.

Key Takeaways

– Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 BGB für die Treppenhausreinigung zuständig.

– Eine Übertragung auf die Mieter ist nur wirksam, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist – eine bloße Hausordnung ohne Vertragsbezug reicht nicht aus.

– Fehlt eine Regelung, bleibt der Vermieter zuständig und kann die Pflicht nicht nachträglich einseitig einführen.

– Ohne genauere Vertragsregelung reinigt üblicherweise jeder Mieter die Etage ober- und unterhalb der eigenen Wohnung.

– Auch Erdgeschossmieter müssen sich laut Gerichtsurteil an den Reinigungskosten beteiligen, selbst wenn sie das Treppenhaus seltener nutzen.

Grundsätzliche Zuständigkeit für die Treppenhausreinigung: Die Vermieterpflicht nach § 535 BGB

Laut mietrecht.com muss der Vermieter nach § 535 BGB den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Dazu zählt auch die Reinigung von Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Hauseingang oder Waschkeller. Die Treppenhausreinigung ist damit im Ausgangspunkt eine Vermieterpflicht und keine automatische Aufgabe der Mieter.

Diese gesetzliche Grundverteilung überrascht viele Mieter, da in der Praxis in den meisten Mehrfamilienhäusern tatsächlich die Bewohner selbst putzen. Das ist rechtlich zulässig, setzt aber eine wirksame vertragliche Übertragung voraus, die längst nicht in jedem Mietvertrag sauber geregelt ist.

Übertragung auf die Mieter: Was im Mietvertrag stehen muss

Der Vermieter kann die Reinigungspflicht wirksam auf die Mieter übertragen, allerdings nur unter klaren Voraussetzungen. Die Übertragung muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein, und der Umfang der Pflicht muss für den Mieter erkennbar sein. Eine alleinige Erwähnung in der Hausordnung reicht dafür nach überwiegender Auffassung nicht aus, wenn der Mietvertrag selbst keinen Bezug darauf nimmt.

Laut hausundgrund.de kann eine Hausordnung dennoch wirksam zur Übertragung beitragen, wenn der Mietvertrag ausdrücklich auf sie Bezug nimmt und sie damit zum Vertragsbestandteil wird. Entscheidend ist also nicht, ob überhaupt eine Hausordnung existiert, sondern ob sie im Mietvertrag als verbindlich in Bezug genommen wird oder isoliert ausgehängt bleibt.

Wird stattdessen ein professioneller Reinigungsdienst beauftragt, können die Kosten dafür als Betriebskosten nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden, sofern der Mietvertrag eine entsprechende Nebenkostenvereinbarung enthält.

Keine Regelung zur Treppenhausreinigung im Mietvertrag? Dann bleibt der Vermieter zuständig

Fehlt im Mietvertrag jede Regelung zur Treppenhausreinigung, bleibt die Zuständigkeit vollständig beim Vermieter. Mieter können in diesem Fall nicht zum Putzen verpflichtet werden, auch nicht durch einen später ausgehängten Putzplan oder eine nachträglich geänderte Hausordnung.

Eine nachträgliche Einführung der Reinigungspflicht ist grundsätzlich nur über eine einvernehmliche Vertragsänderung möglich, der der Mieter ausdrücklich zustimmen muss. Ein einseitiges Schreiben des Vermieters, das die Mieter künftig zur Reinigung verpflichtet, entfaltet ohne diese Zustimmung keine rechtliche Wirkung.

Wer putzt was? Aufteilung und Putzplan im Mehrfamilienhaus

Ist die Reinigungspflicht wirksam übertragen, regelt der Mietvertrag im besten Fall auch, wie die Aufteilung zwischen den Mietparteien erfolgt. Fehlt eine genauere Regelung zum Umfang, hat sich in der Praxis ein gängiges Prinzip etabliert: Jeder Mieter reinigt üblicherweise die Etage oberhalb und unterhalb der eigenen Wohnung.

Bei mehreren Mietparteien pro Etage wird dieser Bereich häufig zusätzlich unter den Nachbarn aufgeteilt, etwa wochenweise im Wechsel. Ein schriftlicher Putzplan, der die Reihenfolge und die zuständigen Wohnungen dokumentiert, verhindert dabei die meisten Streitfälle, da sich niemand auf eine angeblich unklare mündliche Absprache berufen kann.

Sonderfall Erdgeschoss: Müssen Erdgeschossmieter auch zahlen?

Ein besonders häufiger Streitpunkt betrifft Mieter im Erdgeschoss, die argumentieren, sie würden das Treppenhaus kaum oder gar nicht nutzen und sollten deshalb von der Reinigungspflicht oder den anteiligen Kosten befreit werden. Diese Argumentation wurde gerichtlich zurückgewiesen.

Laut einem Urteil des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel vom 27.05.2021 müssen sich auch Erdgeschossmieter an den Reinigungskosten für das Treppenhaus beteiligen. Das Gericht stellte klar, dass es nicht darauf ankommt, in welchem Umfang einzelne Mieter die Gemeinschaftsflächen tatsächlich nutzen. Eine individuelle Abrechnung nach Nutzungsintensität wäre praktisch kaum umsetzbar und würde zu unüberschaubarem Verwaltungsaufwand führen. Zudem profitieren auch Erdgeschossmieter vom Treppenhaus, etwa beim Zugang zum Keller, sofern der Vermieter diese Nutzung nicht ausdrücklich untersagt hat.

Beim Reinigungsaufwand selbst wird der Erdgeschossbereich in der Praxis meist ohnehin dem Mieter der Erdgeschosswohnung zugeordnet, da hier zusätzlich der Hauseingang zur eigenen Zuständigkeit hinzukommt.

Wie oft und was gehört zur Treppenhausreinigung?

Fehlt eine genaue Regelung zum Reinigungsturnus, orientiert sich die Praxis häufig an gerichtlichen Entscheidungen zu vergleichbaren Fällen. So urteilte das Amtsgericht Regensburg, dass eine wöchentliche Reinigung als übliches Maß gilt, wenn der Mietvertrag selbst keine abweichende Häufigkeit festlegt.

Zur Treppenhausreinigung zählen dabei in der Regel das Kehren und Wischen der Treppenstufen, das Abwischen des Handlaufs sowie das Reinigen des Hauseingangsbereichs. Je nach Vereinbarung können auch das gelegentliche Putzen der Fenster im Treppenhaus sowie das Entfernen von Spinnweben und Staub an Geländern und Fensterbänken dazugehören. Detailfragen dazu, welche Gegenstände überhaupt dauerhaft im Treppenhaus abgestellt werden dürfen, regelt der Beitrag Brandschutztür Treppenhaus: Pflicht, Vorschriften & T30/T90 aus brandschutzrechtlicher Sicht.

Treppenhausreinigung und Winterdienst: Wo liegt der Unterschied?

Die Treppenhausreinigung wird in der Praxis häufig mit dem Winterdienst verwechselt, obwohl es sich rechtlich um zwei unterschiedliche Pflichten handelt. Während die Treppenhausreinigung das Innere des Gebäudes betrifft, umfasst der Winterdienst das Räumen und Streuen von Gehwegen und Hauszugängen im Außenbereich bei Schnee und Glätte.

Die Räum- und Streupflicht ergibt sich meist aus einer kommunalen Satzung und trifft zunächst den Grundstückseigentümer, kann aber ebenso wie die Treppenhausreinigung über den Mietvertrag auf die Mieter übertragen werden. Beide Pflichten können im selben Mietvertrag geregelt sein, folgen jedoch unterschiedlichen Regelungen und sollten deshalb als zwei getrennte Klauseln formuliert werden, statt sie unter einem gemeinsamen Begriff wie „Hausreinigung“ zu vermischen. Eine unklare Formulierung, die beide Pflichten vermengt, kann im Streitfall dazu führen, dass keine der beiden Pflichten wirksam übertragen wurde.

Treppenhausreinigung in der Eigentumswohnung: Was gilt bei der WEG?

In Eigentumswohnungen gilt eine andere rechtliche Ausgangslage als im Mietverhältnis: Hier regelt nicht der Mietvertrag, sondern die Gemeinschaftsordnung beziehungsweise Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), wer für die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses zuständig ist. Häufig beauftragt die Hausverwaltung im Auftrag der Eigentümergemeinschaft einen professionellen Reinigungsdienst, dessen Kosten anschließend nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer umgelegt werden.

Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung weiter, kann er diese Kosten über die Betriebskostenabrechnung an seinen Mieter weitergeben, sofern dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart ist. Anders als im klassischen Mietshaus mit einem einzelnen Vermieter entscheidet bei der WEG die Eigentümerversammlung mehrheitlich über den Reinigungsturnus und die Beauftragung eines externen Dienstleisters. Einzelne Eigentümer können die Reinigung deshalb nicht eigenmächtig ändern oder einstellen, selbst wenn sie mit dem beauftragten Dienstleister unzufrieden sind.

Wenn Mieter sich weigern: Optionen für Vermieter

Kommt ein zur Reinigung verpflichteter Mieter seiner Pflicht dauerhaft nicht nach, stehen dem Vermieter mehrere Möglichkeiten offen. In der Praxis lohnt sich zunächst ein persönliches, unbürokratisches Gespräch, da viele Konflikte auf einer schlicht vergessenen oder missverstandenen Turnusregelung beruhen und sich ohne förmliches Verfahren klären lassen. Bleibt dieses Gespräch erfolglos, sollte eine schriftliche Abmahnung erfolgen, die den Mieter konkret auf die vertragliche Pflicht und die Frist zur Nachbesserung hinweist.

Bleibt die Abmahnung wirkungslos, kann der Vermieter einen professionellen Reinigungsdienst beauftragen und die entstandenen Kosten dem säumigen Mieter im Rahmen einer sogenannten Ersatzvornahme in Rechnung stellen. Wichtig ist dabei, den Sachverhalt und die Kommunikation mit dem Mieter sorgfältig zu dokumentieren, um die Forderung im Streitfall belegen zu können. Eine dauerhafte Vernachlässigung der Reinigungspflicht kann im Einzelfall auch eine Abmahnung mit anschließender Kündigungsandrohung rechtfertigen, wobei die Gerichte hier hohe Anforderungen an die Verhältnismäßigkeit stellen.

Haftung bei Unfällen: Wer zahlt, wenn die Treppenhausreinigung fehlt?

Wird die Treppenhausreinigung dauerhaft vernachlässigt und stürzt dadurch jemand, etwa über Laub, Nässe oder liegen gebliebenen Schmutz, stellt sich zusätzlich die Frage der sogenannten Verkehrssicherungspflicht. Diese Pflicht liegt grundsätzlich bei demjenigen, der laut Mietvertrag oder Gemeinschaftsordnung tatsächlich für die Reinigung zuständig ist, unabhängig davon, ob es sich um den Vermieter, die Hausverwaltung oder einzelne Mieter handelt.

Kommt es zu einem Sturz, weil die Treppe erkennbar über längere Zeit nicht gereinigt wurde, kann der Verantwortliche für die entstandenen Schäden haftbar gemacht werden. Eine private Haftpflichtversicherung des Vermieters oder eine Gebäudehaftpflichtversicherung deckt solche Fälle in der Regel ab, sofern keine grobe Fahrlässigkeit vorliegt. Mieter, die selbst zur Reinigung verpflichtet sind, sollten deshalb insbesondere bei winterlicher Glätte oder starkem Laubfall auf eine zuverlässige und zeitnahe Reinigung achten, um im Schadensfall nicht persönlich haftbar gemacht zu werden.

Muster und Putzplan für die Treppenhausreinigung: Worauf es ankommt

Ein schriftliches Schreiben an die Mieter, das die Reinigungspflicht, den Turnus und die Aufteilung nach Etagen klar benennt, schafft die notwendige Rechtssicherheit für beide Seiten und beugt Missverständnissen wirksam vor. Wichtig ist, dass ein solches Schreiben lediglich eine bereits im Mietvertrag verankerte Pflicht konkretisiert und nicht versucht, eine neue Pflicht einseitig einzuführen.

Ein einfacher Putzplan in Tabellenform, der Wochen, zuständige Wohnungen und den zu reinigenden Bereich gegenüberstellt, hat sich in der Praxis bewährt. Aushänge im Treppenhaus selbst sollten dabei stets gut sichtbar angebracht werden, etwa am Schwarzen Brett oder direkt neben den Briefkästen, damit auch neu einziehende Mieter die aktuelle Regelung sofort erkennen können.

Häufig gestellte Fragen zur Treppenhausreinigung

Fazit

Die Treppenhausreinigung ist im Ausgangspunkt eine Vermieterpflicht nach § 535 BGB, die nur durch eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag wirksam auf die Mieter übertragen werden kann. Fehlt eine solche Regelung, bleibt der Vermieter zuständig und kann die Pflicht auch nicht nachträglich einseitig einführen. Ist die Übertragung wirksam erfolgt, reinigt üblicherweise jeder Mieter die Etage ober- und unterhalb der eigenen Wohnung, wobei auch Erdgeschossmieter laut aktueller Rechtsprechung an den Kosten beteiligt werden. Ein klar dokumentierter Putzplan schafft dabei die notwendige Transparenz und beugt den häufigsten Streitfällen rund um die Treppenhausreinigung wirksam vor. Wer den genauen Wortlaut seines eigenen Mietvertrags nicht sicher einschätzen kann, sollte im Zweifel eine kurze Rücksprache mit dem Vermieter oder einer Mieterberatung suchen, statt sich allein auf allgemeine Faustregeln zu verlassen.